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Solvabilité II : les exigences de fonds propres pour l’immobilier résidentiel sont trop lourdes

La directive européenne Solvabilité II (Solvency II en anglais) – qui régit le secteur européen de l’assurance – impose aux assureurs de détenir un capital de solvabilité de 25% du montant des actifs pour leurs investissements dans l’immobilier.

Toutefois, selon la Société Nationale Immobilière et la Caisse des Dépôts, ces exigences sont trop élevées et en décalage avec la réalité du marché de l’immobilier résidentiel européen.

Un cadre méthodologique restreint

Pour rappel, le capital de 25% – requis pour les investissements immobiliers des assureurs européens – a été calculé en 2010 par l’Autorité européenne des assurances et des pensions professionnelles (European Insurance and Occupational Pensions Authority).

Cette dernière s’est basée uniquement sur l’immobilier commercial britannique pour établir ce niveau de capital de solvabilité à 25%.

Or, le secteur immobilier européen a des caractéristiques différentes en fonction des pays. En outre, l’immobilier résidentiel est moins sensible à la conjoncture économique que l’immobilier commercial.

Les risques dans l’immobilier résidentiel sont moindres

C’est donc dans ce contexte que François Dezorme – responsable scientifique de l’initiative de recherche « Allocations d’actifs à long terme », menée à l’Institut Europlace de Finance (IEF) – s’est intéressé à mesurer les risques de l’immobilier résidentiel en Europe.

Dans cette étude, l’IEF a observé les données historiques sur les principaux marchés européens, à savoir l’Allemagne, l’Espagne, la France, l’Italie, les Pays-Bas et le Royaume-Uni.

Les résultats ont démontré que l’immobilier résidentiel était beaucoup moins risqué que l’immobilier commercial : « Les niveaux de risques extrêmes sont systématiquement inférieurs au choc réglementaire de 25%, bien qu’encore hétérogènes selon le pays considéré ».

Selon l’étude, un capital réglementaire de 15% serait suffisant pour les assureurs, afin d’absorber leurs risques dans l’immobilier résidentiel en Europe.